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房价涨跌关系你我,对比日本泡沫,理解房价未来及经济脉络

作者: 艾米丽

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2019年08月27日 14:20:34

当代学者对于当年日本产生经济与房价泡沫的原因分析为日本1985与美国签定广场协议,日元升值,导致国际热钱大量涌入。同时随后采取超低利率的金融政策。这里唯彩会彩票用另一些角度再分析下日本当年房价暴跌的成因,虽然或许老生常谈,但也许对大家有些启发。通过中日的对比来分析下当下中国房产可能更清楚些。

首先日本房价暴涨的原因。日本的经济体系是比较市场化经济的体制,政府手段虽然干预经济但只是次要的,最主要还是市场供需双方按经济规律。

日本的房产的价格随着经济实力的上升从60年代开始到80年代迅速达到高峰。经济的强劲发展使得社会上积累大量的资金。这是日本房价持续上涨的最基础的内部原因。广场协议使得日元持续性预期升值,导致外国资本大量买入日元。日本大规模的超发日元,央行又随后降低利率,等一系列因素刺激国内房价的大幅上涨,归根结底,日本房价的暴涨内部原因是日本近三十年的经济腾飞,外部原因是汇率升值导致货币在市场规律下增发,外部热钱大量涌入。

其次日本房价转而暴跌同样。日本的资源贫乏,经济主要是建立在外向出口基础之上。同时90年代开始中国为代表的以廉价劳动力为主的其他外向经济开始对日本出口型经济构成有力竞争,日本原有的经济结构失去了继续支撑高房价的基础。再加上热钱的撤离,导致房价的暴跌。同时也说明日本经济结构本身过度依靠出口,表面上看上去经济繁华,本质却上吸纳不了国际资本的冲击,也说明日本当时的经济过热,经济周期使然。

那么现在中国大陆的房价会如何发展?中国这二十年的房价变化与GDP基本上一致,房价高涨的基础同样为国民经济的发展。二十年来,各一线二线城市原来的一望无际的郊区原野,拔地而起的一起片片高大无比的水泥钢筋森林耸立在城市的边界线,而且是连片出现,不光一二个大型城市,而是普遍性的中级城市都是如此。房地产业的兴旺发展虽然体现了国家经展的成绩,中国已经是世界经济强国,但是这么多的城市建造这么多的高楼,建造的巨额资金从哪里来的?尤其在这七八年,高楼的建造是以惊人速度,难道就真的是居民们自己的资金,是中国几亿城市居民的自有资金么?显然并不是这样,如果没有中国各银行的信贷资金向中国城市买房居民进行大量的按揭,恐怕是不可能发展这么大的规模。这是中国房地产市场能在这些年蓬勃发展的最主要外部因素。内部因素是国民经济的发展为能大力发展房地产提供了基础。外部因素就是银行有系统的对房地产行业进行大力的扶持。这一盘大棋策划者真是有胆有识,利用国民经济发展的时机以及经济规律对房地产业进行长期的大力的政策性的扶持,通过房地产业,带动了一大批相关产业的兴旺,最终带动整个国民经济收入水平大幅度提高。在这二十年中,大凡与房地产相关的行业基本上都是景气行业,最终自2012年左右开始,向房地产业投放的天量资金最终通过传导机制进入了更广泛的其他行业。

在2000年时,中国普通工人的工资水平也就千元,但是到了2012年以后,中国居民收入水平突然暴发性增长,围绕着房地产业和基建业为中心出现大量的流动性,再传导到其他行业,带动整体居民收入水平提高。到这里看出中国和日本在房地产业上的区别,日本的房价在市场经济下,能相对按经济规律变化,如果日本的经济支撑不了当时的高房价会出现自然的回落,如果日本政府强行干预房价不让当时的房价下跌,从而 保护社会方方面面的在高价接盘的购房者,那日本的经济反而会出现巨大的风险。有人说日本当时的经济泡沫导致经济上失落的二十年,经济停滞发展,但是日本经济当局如果干预房价就不止是经济停滞二十年,很可能会出现倒退,用整体物价水平的通胀来消化高房价这种方式所带来的对经济的危害性会更大。

中国的房地产的发展有中国特有的国情,国民经济增长后,整体上居民的住宅改善符合大众的愿望。刺激了经济的发展,也有目共睹,中国的房地产业与日本的区别在于经济政策的推动,凯恩斯主义的刺激经济运用。这是与日本当时的重要的区别。因此从几年前一线城市房价高启时社会上很多人提出的对高房价的警惕与反对声,但是最终房价却一直在上涨从来没停过,直至今日。中国和日本的区别不仅仅是经济政策的不同,中国和日本经济体量和经济纵深完全不同,房价的下跌就算下跌,在如此巨大的市场盘子中,想刹车也不是一下就能刹车得住,更主要的是中国房地产业已经成为了一个深刻影响中国目前经济的重要一环,对于稳增长,防止出现各种经济危机已经成了不可或缺的一环。大量的城市市民购买房产,通过银行按揭,银行已经与房地产业融合很深。恐怕不是想进行调整就能承受得。

持有房产的人希望房价越来越高,待买房的或没买的希望房价大跌,社会上对于房价高启的分歧巨大。那么中国的房价最终会以何种情况告以段落?恐怕没人敢下决断性结论。但是最终商品的价格还是按经济规律来,只是时间问题。在何时会出现拐点,在什么情况下出现趋势性变化?但房产层次的分化会是做为商品一样出现价格上明显的分层,高档商品房价格会非常坚挺。就目前最新的数据来说,全国大房产企业去库存进展顺利,如果现在调控房价向下走,银行的系统性风险就能控么,要知道银行的金融风险的控制远比房地产业更重要。房产税何时开通,税的内容对房价影响有多大,但有一点房产税肯定会开的,只是时间和力度问题,正常情况下,肯定对房价是有抑制作用,如果考虑到银行与按揭的关系,很可能在近期内不会有大幅度的下跌,当前几期按揭购房者已经如约结束与银行的贷款合同后,房价可能才是回调的拐点。如果中国的GDP出现回落,哪怕短期见顶,对于高房价会有基础性的回调压力。不过以目前公布的数据似乎一直在持续增长,增长率有所下滑。总之经济的事虽然最终会符合经济规律带有较强的政策引导性是不可忽视的。

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